房地產(chǎn)信托兩極分化三步教你篩選優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品
來(lái)源：中國(guó)基金報(bào) 時(shí)間：2016-01-04
近年來(lái)，房地產(chǎn)信托出現(xiàn)兩極分化：優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)公司發(fā)行產(chǎn)品少，供不應(yīng)求，而一些資質(zhì)較差的房地產(chǎn)則變換著“馬甲”，以各種形式來(lái)融資，產(chǎn)品趨于細(xì)化，個(gè)人投資者如何識(shí)別這些變化多端的品種，個(gè)人認(rèn)為，可以抓住以下3個(gè)要點(diǎn)：
按用資階段分
（1）前期拿地階段：此時(shí)開(kāi)發(fā)商融資是為獲取土地，項(xiàng)目尚不符合銀行及信托貸款要求，一般會(huì)通過(guò)股權(quán)投資類信托來(lái)實(shí)現(xiàn)融資。此類項(xiàng)目收益較高，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)較大。
（2）建筑施工階段：該階段房產(chǎn)項(xiàng)目融資途徑較多，融資方式較為靈活，投資時(shí)需重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的預(yù)售情況、資金缺口、銷售定價(jià)、市場(chǎng)定位、周邊配套、去化率、銷轉(zhuǎn)投比例等直接影響還款來(lái)源的因素。
（3）裝修經(jīng)營(yíng)階段：用于成熟房產(chǎn)項(xiàng)目的升級(jí)改造或經(jīng)營(yíng)所需資金，常見(jiàn)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，還款來(lái)源多為商業(yè)物業(yè)的租金，需重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目本身的經(jīng)營(yíng)情況，如：入住率或出租率、租賃合同期限、期限內(nèi)經(jīng)營(yíng)回款等。
按房產(chǎn)種類分
（1）住宅：一般來(lái)說(shuō)，以項(xiàng)目所在地首選人口凈流入大、房產(chǎn)庫(kù)存較低的城市，城市內(nèi)剛需型房產(chǎn)（小戶型）優(yōu)于改善型住房（大戶型），更優(yōu)于高端住宅（洋房、別墅等），也就是說(shuō)，越容易出手的住宅越好。此外，還需關(guān)注項(xiàng)目周邊配套的完善度以及交通的便利性等。
（2）商業(yè)地產(chǎn)（集中商業(yè)、寫(xiě)字樓等）：對(duì)前者來(lái)說(shuō)，主要考察后期是租是售、是整是零，能否形成區(qū)域規(guī)模效應(yīng)、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平如何、人流量大小等因素。對(duì)后者來(lái)說(shuō)，則主要看其招商入住率。
（3）旅游地產(chǎn)：指集旅游、度假、居住為一體的房產(chǎn)項(xiàng)目，需重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域位置與品位，尤其是當(dāng)?shù)氐臍夂蚺c人文環(huán)境。
審核項(xiàng)目融資方、擔(dān)保方及增信措施的質(zhì)量
需要重點(diǎn)關(guān)注融資方及擔(dān)保方的背景、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、資產(chǎn)負(fù)債率、營(yíng)業(yè)收入、對(duì)外擔(dān)保余額、各類借款兌付峰值、是否為發(fā)債主體等信息。一般來(lái)說(shuō)，背景實(shí)力雄厚、資產(chǎn)負(fù)債率不高于70%、凈資產(chǎn)規(guī)模較大、連續(xù)3年?duì)I業(yè)收入遞增或保持相對(duì)穩(wěn)定、凈資產(chǎn)規(guī)模大于對(duì)外擔(dān)保余額，則安全邊際較高，借款兌付峰值在信托到期之后、是發(fā)債主體且評(píng)級(jí)等級(jí)為AA及以上，則資質(zhì)較佳。房地產(chǎn)信托的抵質(zhì)押物多為在建房產(chǎn)或融資方及其關(guān)聯(lián)方股權(quán)，抵質(zhì)押率低于50%為優(yōu)。此外，還要注意抵質(zhì)押物的變現(xiàn)能力、流動(dòng)性及是否有警戒線設(shè)定等情況。
按用資階段分
（1）前期拿地階段：此時(shí)開(kāi)發(fā)商融資是為獲取土地，項(xiàng)目尚不符合銀行及信托貸款要求，一般會(huì)通過(guò)股權(quán)投資類信托來(lái)實(shí)現(xiàn)融資。此類項(xiàng)目收益較高，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)較大。
（2）建筑施工階段：該階段房產(chǎn)項(xiàng)目融資途徑較多，融資方式較為靈活，投資時(shí)需重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的預(yù)售情況、資金缺口、銷售定價(jià)、市場(chǎng)定位、周邊配套、去化率、銷轉(zhuǎn)投比例等直接影響還款來(lái)源的因素。
（3）裝修經(jīng)營(yíng)階段：用于成熟房產(chǎn)項(xiàng)目的升級(jí)改造或經(jīng)營(yíng)所需資金，常見(jiàn)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，還款來(lái)源多為商業(yè)物業(yè)的租金，需重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目本身的經(jīng)營(yíng)情況，如：入住率或出租率、租賃合同期限、期限內(nèi)經(jīng)營(yíng)回款等。
按房產(chǎn)種類分
（1）住宅：一般來(lái)說(shuō)，以項(xiàng)目所在地首選人口凈流入大、房產(chǎn)庫(kù)存較低的城市，城市內(nèi)剛需型房產(chǎn)（小戶型）優(yōu)于改善型住房（大戶型），更優(yōu)于高端住宅（洋房、別墅等），也就是說(shuō)，越容易出手的住宅越好。此外，還需關(guān)注項(xiàng)目周邊配套的完善度以及交通的便利性等。
（2）商業(yè)地產(chǎn)（集中商業(yè)、寫(xiě)字樓等）：對(duì)前者來(lái)說(shuō)，主要考察后期是租是售、是整是零，能否形成區(qū)域規(guī)模效應(yīng)、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平如何、人流量大小等因素。對(duì)后者來(lái)說(shuō)，則主要看其招商入住率。
（3）旅游地產(chǎn)：指集旅游、度假、居住為一體的房產(chǎn)項(xiàng)目，需重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域位置與品位，尤其是當(dāng)?shù)氐臍夂蚺c人文環(huán)境。
審核項(xiàng)目融資方、擔(dān)保方及增信措施的質(zhì)量
需要重點(diǎn)關(guān)注融資方及擔(dān)保方的背景、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、資產(chǎn)負(fù)債率、營(yíng)業(yè)收入、對(duì)外擔(dān)保余額、各類借款兌付峰值、是否為發(fā)債主體等信息。一般來(lái)說(shuō)，背景實(shí)力雄厚、資產(chǎn)負(fù)債率不高于70%、凈資產(chǎn)規(guī)模較大、連續(xù)3年?duì)I業(yè)收入遞增或保持相對(duì)穩(wěn)定、凈資產(chǎn)規(guī)模大于對(duì)外擔(dān)保余額，則安全邊際較高，借款兌付峰值在信托到期之后、是發(fā)債主體且評(píng)級(jí)等級(jí)為AA及以上，則資質(zhì)較佳。房地產(chǎn)信托的抵質(zhì)押物多為在建房產(chǎn)或融資方及其關(guān)聯(lián)方股權(quán)，抵質(zhì)押率低于50%為優(yōu)。此外，還要注意抵質(zhì)押物的變現(xiàn)能力、流動(dòng)性及是否有警戒線設(shè)定等情況。